Il criterio di ripartizione delle spese di conservazione
e manutenzione dell'ascensore condominiale é legittimo,
in conformità a quanto stabilito dall'art. 1124 Cod.
Civ. con riferimento alle scale condominiali, secondo cui le
spese sono ripartite fra i condomini, per metà in ragione
del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra
metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun
piano dal suolo.
Lo ha stabilito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza
n. 3264 del 17 febbraio 2005
CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
SENTENZA 17 febbraio 2005 n. 3264
Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 27.07.1989 Roberto M. convenne
davanti al Tribunale di Milano il Condominio di Via XXXXX
in Milano impugnando la delibera 10.07.1989 con la quale l'assemblea
aveva approvato la ripartizione delle spese millesimali di
ascensore e riscaldamento.
Il Condominio, tardivamente costituitosi, chiese il rigetto
della domanda.
Con separata citazione notificata il 3.11.89 Carlo e Caterina
S. convennero in giudizio davanti allo stesso Tribunale il
medesimo Condominio impugnando la delibera 12.10.89 con la
quale l'assemblea aveva approvato i nuovi millesimi per la
ripartizione delle spese diriscaldamento e di ascensore.
Il Condominio, costituitosi chiese il rigetto della domanda.
Disposta la riunione delle cause il M. chiese, in ordine alla
domanda da lui proposta, la dichiarazione di cessazione della
materia del contendere, in forza della delibera 12.10.89 che
soddisfaceva le sue richieste, ed il rigetto della domanda
proposta dagli S. nel cui giudizio era intervenuto.
Con successiva citazione 25.07.90 Carlo e Caterina S., Elda
B., Lino P. ed Edoardo B. impugnarono la delibera 12.10.89
con riferimento all'approvazione delle spese di tinteggiatura
dei serramenti, - nonchè la delibera del 27.06.90 relativamente
al consuntivo 1.5.89/1.4.90 ed al nuovo regolamento di Condominio
con allegate tabelle millesimali.
Costituitosi il Condominio, chiese il rigetto della domanda:
riunite tutte le cause, ordinata l'integrazione del contraddittorio
nei confronti di tutti i condomini dei quali solo in pochi
si sono costituiti, il Tribunale, con sentenza 22.10.98 ha
respinto sia l'impugnazione delle due delibere 12.10.89 e
27.6.90, sia la domanda di revisione e determinazione giudiziale
delle tabelle millesimali, dichiarando cessata la materia
del contendere relativamente alla delibera 10.7.89.
Su impugnazione di Carlo e Caterina S., che insistevano per
la dichiarazione di nullità delle delibera 12.10.89
e 27.6.90, nella parte in cui avevano modificato le tabelle
millesimali per il riparto delle spese del servizio di ascensore
nonchè per la nullità di ogni altra delibera
che avesse comunque modificato le predette tabelle senza il
consenso unanime degli aventi diritto, la Corte di appello
di Milano, con sentenza 12.5.2000, respingeva l'appello.
Precisato che la sola questione controversa fra le parti riguarda
la ripartizione delle spese di gestione dell'ascensore della
scala C;
afferma la Corte d'appello, per quanto riguarda gli ascensori,
che la presunzione di comproprietà fra i condomini
dell'impianto, è fondata sulla relazione strumentale
necessaria fra esso e l'uso comune e poichè la destinazione
al soddisfacimento dell'interesse dei partecipanti al Condominio,
non ha per tutti pari intensità, ma varia in funzione
del piano in cui si trova la porzione di proprietà
esclusiva del singolo Condominio, il criterio di ripartizione
delle spese, secondo la misura della partecipazione alla comproprietà
del bene da parte dei singoli deve essere coordinato con quello
della proporzione dell'uso che ciascuno può farne;
per cui il principio desumibile dall'art. 1117 c.c. deve essere
coordinato con quello stabilito dall'art. 1123 2 e 3 c. C.
Civ. che individua il criteriodi riparto in base all'uso differenziato
(in particolare all'uso virtuale e non a quello effettivo);
- e la disciplina applicabile agli ascensori deve essere analoga
a quella stabilita per le scale dall'art. 1124 C. Civ. il
quale rappresenta una applicazione della regola generale stabilita
dall'art. 1123 2 e 3 c. C. Civ..
- Aggiunge la Corte d'appello che se per le spese di conservazione
delle parti comuni, essendo diretta alla tutela della integrità
del valore capitale, può in astratto, ammettersi che
esse siano dovute in proporzione alla quota di comproprietà;
ciò non può ammettersi per le spese attinenti
al godimento delle cose comuni, in quanto esse scaturiscono
dall'uso, sicchè legittimo è il criterio stabilito
con la delibera 12.10.89, ribadito nella successiva delibera
del 27.6.90 (cioè 50% dei millesimi di proprietà
e 50% in base ai piani).
Irrilevante, per la Corte d'appello, è la circostanza
che l'impianto sia stato realizzato mediante differenti contribuzioni
volontarie da parte dei condomini dal momento che il criterio
della proporzionalità alle sole quote di proprietà,
non è idoneo a rappresentare la misura secondo cui
ciascun condomino gode e fa uso dell'impianto.
Con riferimento alla mancanza di una determinazione convenzionale
dei valori immobiliari delle porzioni di proprietà
esclusiva, afferma la Corte d'appello che il rapporto fra
il valore della proprietà dell'intero edificio e quello
della proprietà singola, esiste indipendentemente dalla
formazione della tabella millesimale; e che l'assemblea, anche
in assenza di un regolamento che fissi i criteri, ha il potere
di stabilire la ripartizione delle spese fra i condomini;
cosicchè nella fattispecie in esame, in cui non si
deduce che per le spese dell'ascensore si siano consolidati,
con effetti negoziali vincolanti, criteri di ripartizione
diversi, del tutto legittimi sono i criteri richiamati nella
delibera 12.10.89 tanto più che i valori dei piani
espressi in millesimi esistono di fatto e sono applicati da
anni senza contrasti.
Quanto, infine, alla dedotta ingestibilità" delle
"tabelle ascensore" predisposte dal C.T.U. (perchè
non esisterebbe una caratura millesimale delle unità
immobiliari in base al "valore di piano o porzione di
piano") afferma la Corte d'appello che l'inconveniente,
ove fosse di fatto ravvisabile, non produrrebbe alcun effetto
pregiudizievole, in quanto il Tribunale ha escluso che quelle
tabelle avessero immediata efficacia per i condomini, in mancanza
di consenso da parte di tutti.
Avverso tale sentenza ricorrono in Cassazione Carlo e Caterina
S. -Resiste con controricorso il M. Nessuna attività
difensiva hanno svolto gli intimati.
Motivi della decisione
Deducono i ricorrenti a motivo di impugnazione: la violazione
e falsa applicazione degli artt. 1100, 1123, 1124 Cod. Civ.
in relazione all'art. 360 N 3 c.p.c..
- per avere la Corte d'appello erroneamente ritenuto, conformemente
al Tribunale, applicabile, quale criterio di ripartizione
delle spese di conservazione e manutenzione dell'ascensore,
quello stabilito con la delibera 12.10.89 approvata con 553,71
voti e cioè in base al 50% dei millesimi di proprietà
e al 50% del valore dei piani, NONOSTANTE:
a) in mancanza dell'unanimità dei consensi, trattandosi
di ascensore (realizzato dopo 50 anni dall'edificazione dello
stabile) oggetto di una comunione le cui quote sono espresse
dalla misura della spesa con cui ciascuno concorse alla sua
realizzazione, il criterio diripartizione delle spese non
può che essere dettato dall'art. 1101 2^ c. c.c., norma
ripresa dall'art. 1123 1^ c. c.c. non essendo applicabile
il criterio dell'art. 1123 c. 2^ e 3 cod. civ., di cui l'art.
1124 c.c. è specificazione, norme queste ultime disciplinanti
le spese relative agli impianti sorti contemporaneamente alla
costruzione dell'edificio condominiale;
b) il riparto delle spese in base all'uso differenziato ex
art. 1123 2 c.c. civ. NON sia applicabile alle spese generali;
c) il regolamento condominiale prescinda da qualsiasi determinazione
dei "valori di piano" C quindi non sia possibile
ripartire le suddette spese, senza la previa determinazione
dei "valori di piano"da effettuarsi ex novo con
criteri oggettivi, predeterminati e condivisi da tutti i condomini
interessati.
Il ricorso è infondato.
Non merita, infatti, alcuna censura la decisione della Corte
d'appello che, in conformità alla dottrina e giurisprudenza
prevalente e consolidata, ha ritenuto legittimo il criterio
di ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione
dell'ascensore, approvato con la delibera 12.10.89, in conformità
a quanto stabilito dall'art. 1124 Cod. Civ., per la ripartizione
delle spese relative alle scale; norma ritenuta applicabile
in via analogica, in virtù della medesima ratio, alla
fattispecie avente ad oggetto l'ascensore, per la cui disciplina
manca una specifica norma.
Non derogando, inoltre, l'art. 1124 C. Civ. ai criteri generali
previsti dall'art. 1123 C. Civ., (il valore e l'utilità);
ed incidendo sulle spese di manutenzione il logorio dell'impianto,
(maggiore in funzione dell'altezza dei piani), del tutto legittima
deve ritenersi la delibera assembleare, in mancanza, come
specificato dalla stessa Corte di appello, di criteri convenzionali
che deroghino a quelli stabiliti dalle legge.
Il rilievo, poi, secondo il quale il criterio di ripartizione
delle spese di cui all'art. 1224 C. Civ., sarebbe applicabile
solo nell'ipotesi in cui l'ascensore fosse stato installato
originariamente con la costruzione dell'edificio, e non, invece,
quando, come nella specie, sia stato installato in un secondo
tempo, è affermazione dei ricorrenti che prescinde
dall'accertamento di fatto di cui in sentenza, dal quale si
evince che l'installazione dell'ascensore, fu sì successiva
alla costruzione dell'edificio, ma avvenne con il consenso
di tutti i condomini, sia pure con il contributo finanziario
differenziato degli stessi.
Ciò comporta: la proprietà comune condominiale
dell'impianto, già considerato tale ai sensi dell'art.
1117 N. 3 Cod. Civ., in mancanza di titolo contrario; nonchè,
ai sensi dell'art. 1118 C. Civ., il diritto di ciascun condominio
sullo stesso, proporzionato al valore del piano o porzione
di piano di proprietà esclusiva.
Ne consegue, con riferimento alla ripartizione delle spese,
l'applicabilità alla fattispecie dei criteri previsti
dall'art. 1123 C. Civ., dei quali la disciplina stabilita
dall'art. 1124 c.c., è una specifica applicazione,
come precisata correttamente nella sentenza impugnata.
Erra, pertanto, il ricorrente nel ritenere applicabile alla
fattispecie l'art. 1101 2 c. Cod. Civ., dal momento che, essendo
stato l'ascensore installato con il consenso e la spesa di
tutti i condomini, la comproprietà sullo stesso è
comune a tutti i condomini, a nulla rilevando a tal fine il
differente contributo finanziario degli stessi, contributo
che ove accertato, per ciascun condomino di entità
maggiore della quota di comproprietà non può
che dar luogo ad un diritto di credito del singolo, verso
il condominio.
Lo stesso, comunque, è a dirsi anche in relazione alla
ritenuta (dai ricorrenti) applicabilità dell'art. 1101
2^ c. Cod. Civ., considerato che, nella comunione le quote
di comproprietà, in mancanza di titolo contrario, si
presumono uguali, e coloro che hanno pagato in più,
possono vantare solo un credito verso gli altri comunisti.
Infondato è, infine, il rilievo sub c) del motivo in
esame, dal momento che, come la giurisprudenza di questa Corta
ha affermato (v. sentt. 6202/98; 431/90; 5794/83), l'esistenza
della tabella millesimale non costituisce requisito di validità
delle delibere assembleari, dato che il criterio per la determinazione
delle singole quote preesiste alle tabelle, derivando dal
rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello della
proprietà singola; rapporto che, nella specie come
indicato dalla Corte d'appello, è stato di fatto determinato
ed applicato.
Il ricorso va, quindi, respinto.
Segue alla soccombenza la condanna dei ricorrenti al pagamento
in favore della controparte, delle spese del presente giudizio
liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso;
condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del presente
giudizio in favore delle controparti, spese liquidate in E.
100,00 oltre E. 1000,00 per onorari.
Così deciso in Roma, il 30 aprile 2004.
Depositato in Cancelleria il 17 febbraio 2005.
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